토허구역 연장 2027년 4월까지 — 압구정·여의도·목동·성수 6년째, 언제 풀리나
서울시가 또 한 번 토지거래허가구역 카드를 꺼냈습니다. 2026년 4월 1일 도시계획위원회 의결을 통해 압구정·여의도·목동·성수 4개 정비구역의 토허구역 연장을 2027년 4월 26일까지 확정했습니다. 2021년 4월 최초 지정 이후 6년째 규제가 이어지고 있습니다. 이 지역에서 매매를 고려하고 있다면, 반드시 알아야 할 내용을 정리합니다.
목차
토허구역 연장 대상 — 4개 구역, 총 4.6km²
이번 토허구역 연장 대상은 서울의 핵심 정비구역 4곳입니다.
| 구역 | 면적 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 압구정 아파트지구 | 114.9만m² | 재건축 추진 중, 시공사 선정 단계 |
| 여의도 아파트지구 | 61.6만m² | 재건축 추진 중, 시범아파트 등 |
| 목동 택지개발지구 | 228.2만m² | 1~14단지 재건축 본격화 |
| 성수전략정비구역 | 53.0만m² | 재개발 사업 진행 중 |
토지거래허가구역이란? — 핵심 규제 내용
토허구역은 투기적 거래를 억제하기 위해 토지 거래 시 사전 허가를 요구하는 제도입니다. 1978년 도입되었으나, 주택에 본격 적용된 것은 2020년부터입니다.
핵심 규제 3가지
| 규제 | 내용 |
|---|---|
| 사전 허가 | 매수·매도인이 공동으로 구청에 허가 신청, 약 15일 소요 |
| 실거주 의무 | 취득 후 4개월 이내 입주, 2년간 실거주 필수 |
| 매도·임대 금지 | 실거주 기간 동안 매도 및 임대 불가 (갭투자 차단) |
허가 신청 절차
매수·매도인이 공동으로 관할 구청에 신청서를 제출합니다. 구청은 토지 이용 목적, 자금 출처, 매수자의 주택 보유 현황 등을 심사하며, 처리기간은 약 15일입니다. 자금 출처 증빙(예금 잔액, 주식 매각 내역, 대출 승인서 등)을 미리 준비해야 합니다. 투기과열지구와 중복 지정된 지역에서는 LTV 제한도 강화되어 대출 한도가 일반 지역보다 낮습니다.
토허구역 내 매매 시 반드시 알아야 할 주의사항
매수자 유형별 허가 난이도
| 매수자 유형 | 허가 난이도 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 무주택자 | 상대적 용이 | 실거주 목적 소명, 4개월 내 입주 |
| 1주택자 | 까다로움 | 기존 주택 처분 계획 구체적 소명 필요 |
| 다주택자 | 사실상 불가 | 특별 사유(분가, 봉양 등) + 객관적 증빙 필요 |
필수 계약 특약
토허구역 매매 시 반드시 다음 특약을 계약서에 넣어야 합니다.
“토지거래허가가 반려될 경우 조건 없이 계약금을 전액 반환한다.”
이 특약이 없으면 허가 불허 시 계약금 반환 분쟁이 발생할 수 있습니다.
위반 시 제재
| 위반 유형 | 제재 |
|---|---|
| 무허가 거래 | 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 |
| 미이용·방치 | 취득가격의 10% 이행강제금 |
| 타인 임대 | 취득가격의 7% 이행강제금 |
부동산 시장에 미치는 영향 — 거래 82% 급감, 그러나 가격은?
토허구역 연장이 시장에 미치는 영향은 이중적입니다.
거래량: 확실한 감소
| 시기 | 거래량 | 감소율 |
|---|---|---|
| 잠삼대청 지정 전 | 4,456건 | – |
| 지정 후 | 814건 | -82% |
| 서울 전역 확대 후 | – | -80.9% |
가격: 효과 미미, 오히려 부작용
학술 연구는 일관되게 “가격 안정 효과가 뚜렷하지 않다”고 지적합니다.
- 매물 잠김: 실거주 의무로 매도 물량 급감 → 희소성 프리미엄 → 호가 상승 압력
- 풍선효과: 규제 지역 거래 위축 → 비규제 인근 지역으로 수요 이동 → 주변 가격 상승
- “상급지” 낙인효과: 토허구역 지정 자체가 “정부가 인정한 유망 지역”이라는 인식 → 투자 심리 자극
토허구역 연장, 언제 풀릴까? — 전문가 전망
솔직히 말하면, 당분간 해제는 어렵습니다. 전문가들의 전망을 종합하면 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 가능성 | 조건 |
|---|---|---|
| 현 상태 유지 (매년 연장) | 높음 | 정비사업 진행 중인 한 지속 |
| 일부 구역 선별 해제 | 중간 | 사업 완료 구역부터 순차 해제 |
| 전면 해제 | 낮음 | 정권 교체 또는 시장 급랭 시 |
다만 2025년 2월 ��남구 삼성·대치·청담동��� 송파구 잠실 일대의 ���반 아파트(정비구역 외) 291곳이 해제된 선례가 있습니다. 당시 해제 직후 잠실·대치 일대에서 매물 문의가 급증하고 일부 단지에서 신고가가 나오기도 했습니다. 하지만 정비구역과 일반 아파트는 다른 기준이 적용되므로, 압여목성의 해제와는 직접 비교하기 어렵습니다.
한양대 연구진은 “토허구역의 가격 안정 효과가 뚜렷하지 않으며, 갈수록 효용성이 희석된다”고 분석했습니다. 실제로 압구정 현대아파트 84m² 기준 호가는 토허구역 지정 이후에도 꾸준히 상승해, 규제의 실질적 효과에 의문이 제기되고 있습니다.
개인적으로는 현재 토허구역 규제가 실효성 대비 부작용이 크다고 판단합니다. 가격 안정 효과는 학술 연구에서도 확인되지 않는데, 거래 위축과 풍선효과라는 부작용만 커지고 있기 때문입니다. 그러나 정치적 부담으로 해제 결정이 쉽지 않은 것이 현실입니다.
자주 묻는 질문
Q: 토허구역에서 전세를 끼고 매수(갭투자)할 수 있나요?
불가능합니다. 토허구역에서 주거용 부동산을 매수하면 4개월 이내 입주해야 하고, 2년간 실거주 의무가 있습니다. 기존 세입자가 있으면 4개월 내 임대차 계약을 종료해야 합니다.
Q: 토허구역 내 경매로 매수해도 실거주 의무가 있나요?
경매는 토지거래허가의 예외에 해당하므로 허가 없이 매수 가능하며, 실거주 의무도 적용되지 않습니다. 다만 투기과열지구 대출 규제 등 다른 규제는 그대로 적용됩니다.
Q: 현재 토허구역으로 지정된 서울 지역은 어디인가요?
2026년 4월 현재, 서울 전체 25개 자치구가 토허구역으로 지정되어 있습니다. 다만 정비구역(압구정·여의도·목동·성수)과 일반 지역은 규제 강도가 다릅니다. 정비구역은 주거지역 6m² 초과부터, 일반 지역은 18m² 초과부터 허가 대상입니다.
Q: 토허구역이 해제되면 집값이 오를까요?
전문가들은 지역별로 다르게 봅니다. 강남·한강벨트 핵심 지역은 해제 시 매물 출회와 동시에 매수 수요도 폭증할 것으로 예상되어 단기 상승 가능성이 있습니다. 반면 외곽 지역은 해제되더라도 가격 상승으로 이어지기 어렵다는 분석입니다.
본 포스트는 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 부동산 거래 시 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
