써밋 더힐 청약 분양가 28억, 흑석11구역 5월 자기자본 27억 시뮬
서울 동작구 흑석11구역, 써밋 더힐 청약이 드디어 윤곽을 드러냈어요. 저는 이 단지를 처음 봤을 때 평당 8,538만원이라는 숫자보다 LTV 한도 2억이 먼저 눈에 들어왔습니다. 분양가 자체보다도, 28억짜리 84㎡를 받으려면 자기 돈만 27억이 있어야 한다는 산수가 더 무거웠거든요. 호가창을 열어보니 인접 아크로리버하임 84㎡가 33~34억에 형성돼 있어 안전마진 4억은 분명한데, 그 4억을 위해 27억을 묶어둘 수 있는 사람이 얼마나 될지가 진짜 변수입니다.
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써밋 더힐 청약, 432세대 일반분양 5월 8일이 분기점
대우건설이 사자 하이엔드 브랜드 ‘써밋’을 처음으로 흑석뉴타운에 적용한 단지가 흑석11재정비촉진구역 ‘써밋 더힐’이에요. 총 1,515세대 30개동 대단지에서 일반분양은 전용 39~84㎡ 432세대가 풀립니다. 입주자모집공고는 2026년 5월 8일(금) 예정이고, 특별공급은 5월 18일(월), 1순위는 19~20일, 당첨자 발표는 5월 28일(목)로 예정돼 있어요.
견본주택은 강남구 영동대로 337번지의 ‘써밋 갤러리’에서 운영합니다. 입주는 2030년 6월 예정이라 청약-계약-입주까지 4년이 걸려요. 이게 중요한데, 4년 동안 시장이 어떻게 움직일지는 솔직히 저도 헷갈립니다.
| 단계 | 일자(예정) |
|---|---|
| 입주자모집공고 | 2026-05-08(금) |
| 특별공급 | 2026-05-18(월) |
| 1순위 청약 | 2026-05-19(화)~20(수) |
| 당첨자 발표 | 2026-05-28(목) |
| 계약 체결 | 2026년 6월 중순 |
| 입주 예정 | 2030년 6월 |
평당 8,538만원, 반포 트리니원을 넘은 무게
조합 책정안 기준 평당 평균은 8,538만원으로, 반포 래미안 트리니원을 갱신하는 서울 평당 분양가 신기록이에요. 같은 5월 분양 노량진6구역(평당 7,600만원)과 비교해도 평당 +900만원입니다. 사실 말이 나왔으니까, 흑석동이라는 동네 이름만 보면 이 가격이 어색해 보일 수 있어요. 그런데 흑석11은 한강 사이로 반포와 마주보는 입지라, 한때 단지명 후보였던 ‘서반포 써밋 더힐’이 그 자존심의 표현이었거든요.
평형별로 보면 전용 59㎡ 20.5~21.9억 / 전용 84㎡ 28.3억 안팎입니다. 일반분양 432세대 중 59㎡가 약 274세대, 84㎡가 31세대로 소형 비중이 절대적이에요. 84㎡는 자산가 위주의 시장이고, 일반 청약자 대다수는 59㎡를 노릴 수밖에 없는 구조입니다.
분양가상한제는 적용되지 않아요. 다만 투기과열지구 지정으로 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년이 따라붙습니다. 거주의무는 없어요. 거주의무가 빠졌다는 건 임대 놓고 버틸 수 있다는 뜻인데, 28억짜리 집을 임대로 굴리는 산수도 만만치 않습니다.
84㎡ 28억과 LTV 2억의 산수
써밋 더힐 청약의 자금 산수는 10·15 부동산 대책 이후 완전히 달라졌어요. 25억 초과 주택은 LTV 한도 2억이 끝이고, 15~25억 구간은 4억이 한도입니다. 중도금 대출은 분양가의 60%에서 40%로 축소됐어요.
84㎡(28억) 기준으로 직접 계산해봤더니, 중도금 11.2억(40%) + 잔금 LTV 2억 = 대출 약 13.2억, 결국 자기자본 약 27억이 필요해요. 59㎡(20.5~21.9억)는 15~25억 구간에 들어가니 LTV 4억까지 가능해 자기자본 부담이 상대적으로 가볍지만, 그래도 17억 안팎이 필요합니다.
| 평형 | 분양가 | 중도금(40%) | 잔금 LTV | 필요 자기자본 |
|---|---|---|---|---|
| 59㎡ | 20.5~21.9억 | 약 8.7억 | 최대 4억 | 약 8~9억 + 잔금자력 |
| 84㎡ | 약 28.3억 | 약 11.3억 | 최대 2억 | 약 27억 |
안전마진 4억, 그래도 줄을 설 가치
저는 솔직히 84㎡는 자산가 게임이라고 봅니다. 인근 아크로리버하임 84㎡가 33~34억대고 흑석한강푸르지오 84㎡가 24억(2026년 1월 신고가)이라, 84㎡ 안전마진은 4~6억 수준이에요. 입주권 프리미엄이 16~18억(흑석11 매물 22억 거래 사례)이라는 점을 생각하면, 일반분양으로 들어가는 자금 부담이 입주권보다는 가벼운 편이긴 합니다.
| 비교 단지 | 입주 | 84㎡ 시세/분양가 |
|---|---|---|
| 아크로리버하임(흑석7) | 2020 | 33~34억 |
| 흑석한강푸르지오 | 2012 | 24억(2026.1) |
| 써밋 더힐(분양가) | 2030 | 약 28.3억 |
학군은 흑석초 1.1등급, 중대부초 1.3등급으로 강북 1·2급, 9호선 급행 + 4·9호선 동작역 도보권은 여의도 10분, 강남 10~20분이에요. 한강 조망 가구가 일부 있다는 점도 분양가 정당화 논리 중 하나죠.
가점 커트라인은 흑석뉴타운 직전 분양 사례를 보면 84㎡ 70점대, 59㎡ 65점 안팎이 안정권으로 통합니다. 다만 일반분양 432세대 중 59㎡가 274세대로 비중이 압도적이라 추첨제(25%) 물량이 약 68세대로 늘어, 가점 60점대 무주택 가구한테도 추첨 응시 가치가 있어요. 같은 5월 분양인 장위 푸르지오 마크원 청약 분석·검암역자이르네 청약 정리와 비교해보면 자금 진입 장벽 차이가 한눈에 들어옵니다. 흑석11 일반분양은 자산가 + 가점 무주택 + 자금 여유 4인 가구 세 부류가 동시에 노리는 구조라, 본인 가점·자금·평형을 함께 따져 결정해야 후회가 적어요. 더 깊이 보고 싶다면 finnote 부동산 카테고리에서 10·15 대책 분석 글들을 함께 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q: 써밋 더힐 청약은 1주택자도 가능한가요?
네, 가능합니다. 서울 2년 이상 거주 + 청약통장 24개월 + 5년 이내 무당첨 조건을 충족하는 1주택 세대도 청약할 수 있어요. 다만 가점제 비율과 추첨제 비율은 평형별로 달라요.
Q: 자기자본이 없으면 청약을 포기해야 하나요?
84㎡는 사실상 27억 현금이 필요해 일반 가구에는 부담이 큽니다. 59㎡(20.5~22억)는 LTV 4억 한도라 자기자본 17억 안팎이면 가능해요. 그래도 부담이 크다면 같은 5월 분양인 인천·검단권 분상제 단지도 함께 보세요.
Q: 안전마진 4억이라는 분석은 믿을 만한가요?
인접 아크로리버하임 84㎡(33~34억) 시세 기준 단순 비교예요. 입주 시점(2030년)까지 시장 변동이 크고, 25억 초과 LTV 2억 규제가 거래량을 어떻게 흔들지는 변수입니다. 저는 보수적으로 4억 정도로 보지만 제 예측이 빗나갈 수도 있어요.
Q: 거주의무가 없다는 건 어떤 의미인가요?
분양가상한제 미적용 단지라 거주의무가 면제됩니다. 입주 후 임대 임차나 매도가 가능하지만, 전매 제한 3년은 별개로 적용돼요. 분양가가 9억 초과라 양도세 비과세 요건도 까다로워집니다.
Q: 견본주택은 언제 어디서 볼 수 있나요?
강남구 영동대로 337번지 ‘써밋 갤러리’에서 모집공고 후 첫 주말 오픈 예정입니다. 모집공고일(5/8)이 확정되면 청약홈에서 정확한 일자가 공지돼요.
써밋 더힐 청약은 평당 8,538만원이라는 숫자에 집중하기보다 자기자본 27억의 산수에 집중해야 하는 단지입니다. 84㎡는 현금부자 게임, 59㎡는 무주택 가점·자금 양쪽이 받쳐주는 사람의 기회예요. 저라면 59㎡ 추첨에 줄을 서고 84㎡는 자금 여력이 진짜 충분할 때만 검토할 것 같아요. 제 판단이 절대적이지는 않으니 청약홈 공식 모집공고가 뜨면 평형별 자격과 가점 커트라인을 본인 상황에 맞춰 다시 계산해 보시길 권합니다.
⚠️ 본 글은 투자 권유가 아닌 시장 분석 의견이에요. 청약 전 청약홈(applyhome.co.kr)의 공식 모집공고와 본인의 자금·청약 자격을 반드시 확인해 주세요.
