마곡 토지임대부 4억 vs 노량진 28억, 6월 양극단 청약
같은 6월 서울 청약 시장에서 84㎡ 4억 5천만 원짜리 단지와 28억짜리 단지가 동시에 진행됩니다. 마곡17단지(구 10-2) 토지임대부 분양주택은 6월 24일 계약을 앞두고 있고, 비슷한 시기 노량진·흑석 강남권 청약은 27억대 자기자본을 요구하거든요. 제가 처음 마곡 토지임대부 가격을 봤을 때 솔직히 너무 싸 보여서 함정이 있나 싶었는데, 막상 구조를 뜯어보니 매력과 함정이 둘 다 있더라고요.
목차
마곡17단지 — 본청약 끝, 6월 24일 계약일
먼저 정정합니다. 마곡10-2단지는 명칭이 바뀌어 지금은 마곡17단지로 불립니다. 본청약은 이미 2026년 3월에 진행됐고, 6월 24일은 미계약분 등을 포함한 계약 단계예요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 강서구 마곡동 730-82 |
| 공급기관 | SH공사(서울주택도시공사) |
| 평형 | 59㎡, 84㎡ |
| 59㎡ 분양가 | 2.9억 ~ 3.4억 |
| 84㎡ 분양가 | 4.0억 ~ 4.5억 |
| 월 토지임대료 | 59㎡ 66.4만 원 / 84㎡ 94.6만 원 |
| 계약일 | 2026-06-24 |
토지임대부 분양주택: 같은 6월, 노량진과 흑석은 28억 룰의 세계
같은 6월 5일에 당첨자가 발표되는 아크로 리버스카이(노량진8구역, 일반 285세대)와 써밋 더힐(흑석11구역)은 사정이 완전히 다릅니다. 둘 다 84㎡ 기준 25~30억대 분양가에 10·15 대책의 ’25억 초과 단지 주담대 한도 2억’ 룰이 적용돼요.
| 단지 | 84㎡ 분양가 | 필요 순수현금 | 평당가 |
|---|---|---|---|
| 마곡17단지(토지임대부) | 4.5억 | 약 1.0~1.5억 | – |
| 아크로 리버스카이 84A | 25.5억 | 약 25.5억 | 7,708만 원 |
| 써밋 더힐 84A | 29.6억 | 약 27.6억 | 8,500만 원대 |
토지임대부, 정말 답일까
토지임대부 단지를 매력적으로 만드는 건 진입 가격이지만, 실제로 따져보면 몇 가지 함정이 있어요. 제가 직접 시나리오를 돌려봤더니 이런 결과가 나오더라고요.
1. 임대료는 평생 내야 함: 84㎡ 월 94.6만 원, 30년이면 3.4억 추가 부담 2. 시세차익 제한: SH가 정한 가격으로만 매도 가능, 일반 아파트처럼 자유 거래 불가 3. 재산세는 건물분만 부과 → 보유세 부담은 낮음 4. 주담대 한도 제한적: 토지 담보가 불가해 건물분만 담보 가능 5. 상속·증여 제약: 토지 임대 계약 승계 절차 필요
그래서 토지임대부는 시세차익 추구용이 아니라 평생 거주용으로 봐야 한다는 게 제 결론입니다. 매도 시점에 큰 차익을 기대할 수 없다는 점만 받아들이면, 4억대 자금으로 마곡 입성이 가능하다는 건 분명 강력한 카드예요.
양극단 청약, 누구에게 어울리나
저라면 자금 사정과 라이프스타일에 따라 이렇게 갈라봅니다.
- 자기자본 1~3억 무주택 실수요자: 마곡17단지(혹은 6월 미계약 발생 시) 또는 고양창릉 신혼희망타운(5.5억) 우선
- 자기자본 5~10억 + 단기 갭투자: 송도그란테르 미계약분, 또는 6월 모집공고 예정 단지 관찰
- 자기자본 25억+ 자산가: 아크로 리버스카이 84㎡ 또는 써밋 더힐 49~59㎡(자금 부담 덜한 평형)
- 가점 70점 이상 + 한강 실거주 목표: 써밋 더힐 84㎡(인근 시세 29억대라 안전마진은 없음)
자주 묻는 질문
Q: 토지임대부 주택은 일반 아파트처럼 매도할 수 있나요?
SH공사가 정한 환매 가격으로만 매도 가능합니다. 일반 부동산 시장에서 자유롭게 거래되지 않아 시세차익 추구에는 제한이 큽니다. 평생 거주용으로 보는 게 맞아요.Q: 마곡17단지 6월 24일 계약은 누가 대상인가요?
2026년 3월 본청약 당첨자 중 6월 24일이 정식 계약일입니다. 본청약을 놓친 분이라면 SH인터넷청약시스템에서 미계약분 무순위 청약 공지가 뜨는지 주기적으로 확인해야 해요.Q: 월 토지임대료 94만 원, 부담스럽지 않나요?
서울 전세 월세 환산 시세 대비 낮은 편이지만, 30년 누적하면 3.4억 원이 추가됩니다. 분양가만 보고 의사결정하면 안 되고, 임대료 누적분까지 포함한 30년 총비용으로 강남권 일반 아파트와 비교해보는 게 정확해요.Q: 강남권 25억 초과 단지 주담대 한도 2억 룰은 언제 적용된 건가요?
2025년 10월 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 적용됩니다. 6월 청약 예정인 신반포22차, 5월 청약한 아크로·써밋 모두 해당돼요.본 글은 공개 정보를 정리한 의견이며 투자 권유가 아닙니다. 토지임대부 주택은 일반 아파트와 권리·의무 구조가 다르니 SH공사 공고문을 반드시 확인 후 계약하세요.
