1주택자 보유세 2026, 공시가 18.67% 폭등 — 내 집은 얼마 오르나
공시가격 발표 보고 솔직히 좀 놀랐습니다. 서울 평균 18.67%, 성동구는 29.04%. 이 숫자가 그대로 내 보유세로 이어지는 건 아니지만, 무시할 수준도 아니에요.
1주택 실거주자 입장에서 “내 보유세가 얼마나 오를까”는 단순 계산이 아닙니다. 공정시장가액비율, 세액공제, 과표구간이 다 얽혀 있어요. 이 글에서는 제가 직접 시뮬레이션 돌려본 결과를 시세별로 풀어봤습니다.
공시가 18.67% 폭등이 뜻하는 진짜 의미
먼저 오해 하나. 공시가격 18.67% 올랐다고 보유세가 18.67% 오르는 건 아닙니다. 공정시장가액비율(2025년 기준 60% → 2026년 80% 상향 검토 중)과 과표구간이 끼어서 세금은 이보다 더 뛰거나 덜 뛸 수 있어요.
서울 구별 공시가 상승률 상위 5곳:
| 구 | 상승률 |
|---|---|
| 성동 | 29.04% |
| 서초 | 27.23% |
| 송파 | 26.11% |
| 강남 | 25.81% |
| 마포 | 22.75% |
반대로 외곽 지역은 10%대 초반이 많아서 격차가 꽤 큽니다. “서울은 다 올랐다”가 아니라 “강남·성동·마포 라인이 주도했다”가 정확한 표현이에요.
시세별 보유세 계산 — 실제 숫자로
제가 세무사 친구 도움 받아서 돌려본 시뮬레이션입니다. 1주택자·만 60세 미만·보유 5년 기준 대략치예요.
| 시세 | 공시가(약) | 재산세 | 종부세 | 합계 | 전년 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10억 | 7억 | 약 175만원 | 0 | 약 175만원 | +15% |
| 15억 | 10.5억 | 약 285만원 | 0~소액 | 약 290만원 | +18% |
| 20억 | 14억 | 약 420만원 | 약 80만원 | 약 500만원 | +22% |
| 30억 | 21억 | 약 670만원 | 약 350만원 | 약 1,020만원 | +28% |
15억짜리 한 채만 있어도 재산세만 연 300만원 가까이 나옵니다. 매달 24만원씩 세금 내는 셈이에요. 체감상 꽤 큽니다.
종부세 대상은 공시가 12억 초과(1주택 특례)부터 걸립니다. 시세로는 대략 17억 이상이 기준선이라고 보면 돼요. 공시가격 폭등으로 종부세 대상이 31.8만 → 48.7만 가구로 53% 늘었다는 통계도 나왔습니다.
1주택 실거주자가 써먹을 수 있는 3가지
“그래서 어떻게 줄이지?”가 제일 궁금하실 텐데요. 솔직히 극적인 방법은 없습니다. 그래도 챙길 건 챙기세요.
1) 고령자·장기보유 세액공제 적극 활용. 만 60세 이상 + 5년 이상 보유면 종부세 최대 80%까지 공제됩니다. 저희 부모님이 이 덕에 종부세가 거의 0원 수준이 됐어요.
2) 1주택 특례 놓치지 않기. 부부 공동명의 + 단독명의 중 세액이 작은 걸 택할 수 있습니다. 일반적으로는 공동명의가 유리한데, 고령자·장기보유 공제는 단독명의에만 적용되므로 나이 들수록 단독이 나은 경우도 생겨요.
3) 이사·매도 타이밍은 연초에 결정. 재산세·종부세는 6월 1일 기준 소유자가 납부합니다. 6월 1일 전에 팔면 그해 세금을 안 내요. 큰 집 갈아탈 계획 있으면 이 날짜를 꼭 체크.
종부세 공정시장가액비율, 이 한 숫자가 변수
솔직히 지금 제일 불안한 건 공정시장가액비율이에요. 2025년 60%에서 2026년 80%로 인상하는 안이 거론됐습니다. 만약 시행되면 제가 위에 적은 종부세 계산이 1.3배 정도 더 뜁니다.
근데 이건 확정이 아니고, 국회 통과 여부와 시행령 개정이 남았어요. 제 예측이 빗나갈 수도 있습니다. 매달 국토부·기재부 공지를 따라가는 수밖에 없어요.
한 가지 분명한 건, 1주택이라도 강남·성동·서초 고가 라인이면 2022년 대비 보유세가 2배 가까이 뛴 사례가 적잖다는 겁니다. 저희 지인도 잠실 15억대 아파트인데 재산세가 5년 전보다 두 배 됐다고 하더라고요.
자주 묻는 질문
Q: 공시가격 이의신청이 효과 있나요?
A: 있습니다. 특히 공시가가 주변 시세 대비 과도하게 책정된 경우 감정평가서 근거로 하향 조정된 사례가 있어요. 단, 성공률은 10~20%대로 낮은 편입니다.
Q: 종부세 대상이 되면 얼마부터 내나요?
A: 1주택 특례 기준 공시가 12억 초과분부터 과표에 잡힙니다. 시세로는 대략 17억이 기준선이에요.
Q: 1주택자는 재산세 세 부담 상한이 있나요?
A: 네. 전년 대비 30%가 상한입니다. 공시가가 아무리 뛰어도 재산세는 30%까지만 오른다는 뜻이에요. 종부세는 별도.
정리하면 2026년 1주택 보유세는 공시가 상승 + 공정시장가액비율 인상 변수가 겹쳐서 이전보다 부담이 확 올라갔습니다. 고가 구간일수록 체감이 커요. 세제 개편은 매년 조금씩 바뀌니 한 번 정리해두면 3~4년은 참고용으로 쓸 만합니다.
본 글의 계산은 공시가격 기준 개략치로, 개별 주택의 실제 세액은 세무 전문가 계산을 따르세요.
