장위 푸르지오 마크원 청약 분양가 17억, 1031세대 강북 최고가 청약

서울 성북구 장위10구역, 장위 푸르지오 마크원 청약이 3월·4월 두 차례 미뤄진 끝에 5월 분양으로 잡혔어요. 저는 처음 분양가 84㎡ 17억을 봤을 때 강북 평균치를 훨씬 웃도는 숫자에 잠시 멈췄습니다. 직접 계산해봤더니 무주택자가 84㎡를 받으려면 자기자본 13억이 필요한데, 일반분양 1,031세대 중 84㎡가 약 700세대로 일반분양 핵심 평형이거든요. 이게 중요한데, 이 단지의 진짜 변수는 분양가가 아니라 5월 수도권 최대 일반분양 1,031세대라는 숫자가 만들 가점·자금의 양극화입니다.

장위 푸르지오 마크원 청약, 1031세대 5월 수도권 최대 일반분양

대우건설이 푸르지오 단독 시공으로 장위10구역 재개발 1,931세대 대단지를 짓습니다. 지하 5층~지상 35층 22개 동, 입주는 2030년 상반기 예정이에요. 일반분양은 1,031~1,032세대로 5월 수도권 분양 단지 중 단연 최대치입니다. 저는 흑석11(432세대)·검암역자이르네(601세대)와 함께 보면 장위10이 청약 통장 가점 60점대 무주택자한테 가장 현실적인 카드라고 생각해요.

평형 구성은 39·46·59·74·84·101·114㎡로 다양합니다. 59㎡가 약 400세대 일반분양 추정, 84㎡가 약 700세대로 알려져 있어요. 가점제 75% + 추첨제 25%(85㎡ 이하) 구조라 가점 60점대 후반은 59㎡ 추첨에서 승부가 갈립니다.

단계	일정(예상)
입주자모집공고	2026년 5월 초~중순
견본주택 오픈	모집공고 후 첫 주말
특별공급	공고일 +10일
1순위 청약	특별공급 익일
당첨자 발표	청약 후 7일 이내
입주 예정	2030년 상반기

견본주택은 동대문구 왕산로 34(신설동 92-62), 분양 문의는 1551-6837이에요. 5월 5일 시점에 공식 모집공고가 아직 안 떴으니 청약홈에서 일정 발표를 기다리셔야 합니다.

평당 5,250만원, 강북 대단지 역대 최고

분양가는 평당 약 5,200~5,300만원, HUG 제출 예상가는 평당 5,250만원으로 알려졌어요. 84㎡ 기준 16.5~17억입니다. 사실 말이 나왔으니까, 강북권 1,000세대 이상 대단지 기준으로 역대 최고 분양가에요. 2024년 같은 장위뉴타운에서 분양한 6구역 푸르지오 라디우스파크 84㎡가 12.11억이었으니, 2년 만에 약 5억 상승한 셈입니다.

평형	예상 분양가
59㎡	13~14억
74㎡	14~15억
84㎡	16.5~17억
101㎡	19~21억
114㎡	22~24억

성북구는 분양가상한제 미적용이라 HUG 분양보증 심사로만 가격이 통제됩니다. 저는 솔직히 평당 5,250만원이 강북에서 통할 가격인지는 한두 달 더 지켜봐야 알 것 같아요. 같은 시기 흑석11(평당 8,538만원)·노량진6(7,600만원)과 비교하면 상대적으로 저렴해 보이지만, 강북 기존 단지 시세와는 격차가 큽니다.

84㎡ 17억과 자기자본 13억의 함정

장위 푸르지오 마크원 청약 자금 산수는 10·15 부동산 대책 적용 구간에서 84㎡ 17억이 15억 초과 25억 이하라 주담대 한도 4억이 끝이에요. 무주택자 LTV 40%로 계산하면 17억의 40% = 6.8억이지만, 절대 한도 4억이 적용돼 실제 대출은 4억까지입니다. 결국 자기자본 약 13억이 필요해요. 84㎡가 일반분양 약 700세대로 일반분양의 핵심인데, 13억 현금이 있는 무주택 가구가 1,000명대로 줄을 설 수 있을지가 청약 흥행의 1차 변수입니다.

근데 여기서 반전이 있어요. 59㎡(13~14억)는 15억 미만이라 주담대 한도 6억이 살아 있고, 무주택 LTV 40% 적용 시 5.2~5.6억까지 가능합니다. 자기자본은 약 8억대로 떨어져요. 그래서 가점 60점 후반대 무주택자는 59㎡ 400세대 추첨이 가장 현실적인 진입로라고 봅니다.

평형	분양가	대출 한도	필요 자기자본
59㎡	13~14억	약 5.2~5.6억	약 8~9억
84㎡	17억	4억(절대한도)	약 13억

다주택자 양도세 중과는 2026.5.9 이후 재적용이라 이 시점에 청약 들어가는 1주택 보유자는 매도 압박이 따라붙습니다. 잠깐, 이 부분은 짚고 넘어가야겠네요. 1주택 처분 조건부 청약은 가점이 잡히지 않는 추첨제 비율에서 더 유리하게 보입니다.

동북선·GTX-C, 4년이 만들 시세

저는 이 단지의 진짜 가치는 2030년 입주 시점에 있다고 봅니다. 6호선 돌곶이역 도보 3~7분은 현재도 살아있고, 동북선 경전철이 2027년 11월 개통 예정이에요. GTX-C는 광운대역 정차로 2028년 개통 예정입니다. 동북선이 열리면 강남권 환승 1회 직결이 가능해지고, GTX-C까지 더해지면 강남 30분권에 진입해요.

다만 이미 2025년 → 2027년으로 한 차례 미뤄진 동북선이 또 늦어질 가능성도 있습니다. 솔직히 이 부분은 저도 헷갈려요. 입주 시점에 두 노선이 모두 개통돼 있다면 84㎡ 17억은 합리적이지만, 한쪽이라도 지연되면 안전마진이 흔들립니다.

단지	84㎡ 시세/분양가
장위자이레디언트(4구역, 2025)	12~15억
꿈의숲아이파크(7구역, 2020)	11.6~12.1억
라디우스파크(6구역, 분양완료)	12.11억(2024 분양)
장위 푸르지오 마크원(분양)	16.5~17억

호가창을 열어보니 인접 장위자이레디언트 84㎡가 12~15억대라 마크원 분양가는 현시점 안전마진이 1~5억 마이너스로 보일 수 있어요. 저라면 59㎡ 추첨에 줄을 서고, 84㎡는 동북선 개통 확정 시점이 가까워졌을 때만 진입을 검토할 것 같습니다. 같은 5월 분양인 써밋 더힐 청약 분석·검암역자이르네 청약 정리와 비교해보면 자금 진입 장벽 차이가 명확하게 보여요. 더 깊이 보고 싶다면 finnote 부동산 카테고리도 함께 참고하세요. 단지 내 5,900㎡ 문화공원과 2028년 개관 예정 장위문화공원도서관, 학군(서울장위초·남대문중)은 분명한 매력 포인트지만, 분양가가 그 매력을 모두 흡수해버린 상태입니다.

자주 묻는 질문

Q: 가점이 60점이면 84㎡ 청약 가능한가요?

84㎡ 약 700세대 일반분양 중 가점제 75% 비중이라, 60점대 후반이라면 추첨제 25% 쪽에서 승부를 봐야 해요. 추첨 비율이 더 높은 59㎡(약 400세대) 진입이 통계상 현실적입니다.

Q: 장위10 일반분양 1,031세대는 정확한가요?

조합·시공사 발표 기준 1,031~1,032세대로 보도되고 있어요. 정확한 일반분양 세대수는 5월 모집공고에서 평형별로 확정됩니다. 임대 약 172세대를 제외한 일반분양 분량이에요.

Q: 84㎡는 중도금 대출이 안 되나요?

분양가 9억 초과 84㎡는 중도금 대출 일부 제한이 적용될 수 있어요. 시공사 자체 보증으로 대출이 풀리는 경우도 있으니 모집공고의 자금조달 안내를 꼭 확인하세요.

Q: 동북선이 또 지연되면 어떻게 되나요?

동북선은 이미 2025 → 2027년으로 미뤄진 이력이 있어요. 2030년 입주 시점에 동북선이 열려있지 않다면 84㎡ 안전마진이 사실상 사라집니다. 청약 의사결정은 이 시나리오까지 함께 보시는 게 안전해요.

Q: 장위뉴타운 다른 구역과 비교해 어떤 점이 다른가요?

장위10은 5월 일반분양 최대 1,031세대 + 35층 최고층 + 푸르지오 마크원 시리즈 마감재 적용이 차별점이에요. 다만 분양가가 인근 신축 대비 1~5억 비싸다는 점은 4년 시세 흐름이 결정합니다.

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장위 푸르지오 마크원 청약은 1,031세대라는 숫자가 무주택 가점 중상위에게 만든 큰 기회예요. 다만 84㎡는 자기자본 13억이 필요한 자산가 게임으로 변했고, 59㎡가 가점 60점대의 현실적인 진입로입니다. 저는 동북선 개통 가시성이 가장 큰 변수라고 보고, 입주 시점까지 4년의 시세 흐름을 본인 자금 사정과 같이 따져보길 권합니다. 제가 틀릴 수도 있으니 청약홈 공식 모집공고가 뜨면 평형별 자격을 다시 점검해 주세요.

⚠️ 본 글은 투자 권유가 아닌 시장 분석 의견이에요. 청약 전 청약홈(applyhome.co.kr) 모집공고와 본인의 자금·청약 자격을 반드시 확인해 주세요.