공덕역 자이르네 2026 4월 분양, 59㎡ 최저 16억·안전마진 1.8억 로또 분석
공덕역 자이르네가 2026년 4월 마포 분양 시장의 핵심 로또 단지로 떠올랐습니다. 자이에스앤디가 시공하는 마포구 도화동 마포로1구역 재개발 단지로, 총 178세대(일반분양 177 + 보류지 1) 규모입니다.
타입별 분양가는 48㎡ 12억 200만 원~12억 7,200만 원, 59A 16억 7,100만 원~17억 6,900만 원 수준이며, 주력인 59B는 16억~16억 9,300만 원에 공급됩니다.
인근 공덕SK리더스뷰 59㎡ 실거래가 19.5억 원인 점을 감안하면 최소 안전마진 1.8억 원이 확보됩니다. 공덕자이(22.5억)·래미안마포리버웰(24.8억)과 비교하면 마진은 4~7억 원대로 커집니다.
입주자모집공고는 4월 17일이며, 특별공급 4/27, 1순위 해당 4/28, 발표는 5월 8일입니다. 이 글에서는 공덕역 자이르네의 공식 일정, 분양가, 안전마진, 청약 자격, 자금 계획, 경쟁률 예측, 리스크까지 실전 기준으로 정리해드립니다.
목차
공덕역 자이르네 단지 기본 정보 — 178세대 소형 주상복합
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공식 명칭 | 공덕역자이르네 |
| 시공사 | 자이에스앤디(자이S&D, GS건설 자회사) |
| 위치 | 서울특별시 마포구 도화동 16-1번지 |
| 사업 | 마포로1구역 도시정비형 재개발 |
| 동·층수 | 지하 4~지상 20층, 2개 동 |
| 총 세대수 | 178세대 (일반 177 + 보류지 1) |
| 전용면적 | 48㎡·52㎡(A·B)·59㎡(A·B) — 전 세대 60㎡ 이하 |
| 타입별 일반분양 | 48㎡ 36 / 52㎡ 36 / 59㎡ 106 |
| 분양가상한제 | 미적용(민간택지) |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 전매 제한 | 3년 |
| 착공/준공/입주 | 2026년 1월 / 2028년 11월 / 2029년 1월 |
공식 청약 일정 — 4월 27일부터 5월 8일 발표
| 단계 | 날짜 | 비고 |
|---|---|---|
| 입주자모집공고 | 2026-04-17(금) | 청약자격 기준일 |
| 견본주택 그랜드오픈 | 2026-04-24(금) | 서초구 서초동 |
| 특별공급 | 2026-04-27(월) | 09:00~17:30 |
| 1순위 해당지역 | 2026-04-28(화) | 서울 2년 이상 거주 |
| 1순위 기타지역 | 2026-04-29(수) | 수도권·전국 |
| 2순위 | 2026-04-30(목) | 1순위 미달 시 |
| 당첨자 발표 | 2026-05-08(금) | 청약홈 |
| 정당 계약 | 2026-05-19~21 | 3일 |
타입별 분양가 상세
| 타입 | 최저가 | 최고가 | 세대 구성 |
|---|---|---|---|
| 48㎡ | 12억 200만 | 12억 7,200만 | 일반 36 + 특공 17 |
| 52A | 13억 6,100만 | 14억 4,000만 | 일반 29 + 특공 16 |
| 52B | 14억 1,940만 | 14억 3,020만 | – |
| 59A | 16억 7,100만 | 17억 6,900만 | 일반 35 + 특공 18 |
| 59B | 16억 | 16억 9,300만 | 일반 70 + 특공 40 (주력) |
전용 평단가(59A 최고 기준)는 약 3.3㎡당 9,800만 원으로, 2026년 2월 마포구 평균 3.3㎡당 5,040만 원의 약 2배 수준입니다. 다만 신축 프리미엄과 입지를 감안하면 주변 시세와 비교해도 합리적 가격대입니다.
안전마진 분석 — 최소 1.8억, 최대 7.1억
주변 59㎡ 실거래/호가 (2025~2026)
| 단지 | 실거래/호가 | 연식 | 대비 마진(59A 17.69억 기준) |
|---|---|---|---|
| 공덕SK리더스뷰 | 19.5억 | 2020 | +1.8억 |
| 래미안공덕5차 | 20.3억 | – | +2.6억 |
| 공덕자이 | 22.5억 | 2015 | +4.8억 |
| 래미안마포리버웰 | 24.8억 | 2014 | +7.1억 |
2026년 2월 마포구 평균 분양가·실거래: 3.3㎡당 5,040만 원(사상 첫 5,000만 원 돌파). 25억 초과 거래가 2024년 29건에서 2025년 157건(5.4배 급증)으로 고가 수요가 몰리고 있습니다.
개인적으로 이번 공덕역 자이르네는 공덕SK리더스뷰 기준 B급 로또(+1.8억), 공덕자이·래미안마포리버웰 기준 A급 로또(+4~7억)로 분석됩니다. 관련 서울 청약 시장 분석은 finnote 부동산 아카이브에서 이어가고 있습니다.
공덕역 쿼드러플→펜타 역세권 입지
지하철 4개 노선 + 2028 신안산선 연장 예정
| 노선 | 핵심 접근 |
|---|---|
| 5호선 | 광화문 8~10분, 여의도 15분 |
| 6호선 | 이태원·DMC |
| 경의중앙선 | 서울역·용산 6~8분 |
| 공항철도 | 서울역 7분, 인천공항 40분 |
| 신안산선(2028) | 여의도·안산 직결 |
학군·생활권: 염리초·동도중 도보 5분, 숭문중·숭문고, 연세대·이화여대·서강대 근접. 이마트 마포점, 신촌세브란스병원, 경의선숲길·효창공원 도보권.
핵심 호재 5가지
1. 용산국제업무지구 — 최대 용적률 1,700%, 고용 14.6만 명, 생산유발 32.6조 원 2. 신안산선 2028년 공덕역 연장 — 펜타 역세권 완성 3. 도화동 4,900가구 재건축 탄력 (2026.1 한국경제 보도) 4. 마포 자이 벨트 8,000세대 확장 — 공덕파크자이·마포프레스티지자이 등 5. 마포 평단가 5,040만 원 돌파 — 고가 실수요 유입 가속
청약 자격 요건 — 특공 94세대·1순위 서울 2년 거주
특별공급(94세대) 유형별
| 유형 | 배정 | 핵심 자격 |
|---|---|---|
| 신혼부부 | 40 | 혼인 7년 이내, 월소득 140~200%, 무주택 |
| 생애최초 | 15 | 생애 첫 주택, 5년 소득세 납부, 1인 가구 포함 |
| 다자녀 | 17 | 미성년 자녀 3명 이상 |
| 기관추천 | 17 | 국가유공자·장애인·중소기업 근로자 |
| 노부모 부양 | 5 | 65세 이상 3년 부양, 무주택세대주 |
1순위 해당지역 요건
- 청약통장 가입 24개월 이상 + 예치금 300만 원(서울 85㎡ 이하)
- 서울 거주 2년 이상 + 세대주
- 무주택 또는 1주택자(1주택은 처분조건부 가능)
- 재당첨 제한 10년·과거 5년 내 당첨 이력 없음
가점제 40% vs 추첨제 60% — 2030 무주택자에게 기회
전 세대 전용 60㎡ 이하이므로 가점 40% · 추첨 60% 구조입니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택 세대구성원 우선으로 배정됩니다.
가점 커트라인 예상
| 구간 | 예상 커트라인 | 비고 |
|---|---|---|
| 59A·59B 주력 | 60점대 중반 | 서울 민간 평균 63점 근접 |
| 48㎡·52A 저가 | 50점대 후반~60점대 초반 | 상대적 완화 |
| 서울 민간 평균 | 63점 | 3인 만점 수준 |
자금 계획 — 59A 17.69억 기준 시뮬레이션
| 단계 | 비율 | 금액 | 시기 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 1억 7,690만 원 | 2026.5 계약 시 |
| 중도금 | 60% (6회) | 10억 6,140만 원 | 2026~2028 분할 |
| 잔금 | 30% | 5억 3,070만 원 | 2029.1 |
DSR 3단계 잔금 전환 리스크: 중도금은 DSR 산정 제외이지만 잔금 전환 시 DSR 3단계 적용. 연소득 1억 원 차주의 주담대 한도는 약 5.87억 원으로, 17억 매물 잔금대출 시 연소득 1억 이상 + 기존 대출 없음이 전제 조건입니다.
실거주 의무 없음 → 전세 세팅 전략: 공덕역 59㎡ 전세 2029년 예상 시세는 12~14억 원이므로, 입주 시 전세 세팅 후 실투자금 3~5억 원으로 축소 가능합니다.
발코니 확장·옵션: 발코니 확장비 약 2,400만 원, 시스템 에어컨·붙박이 1,000~2,000만 원 추가로 총 옵션 3,500~5,000만 원 예상입니다.
경쟁률 예측 — 1순위 평균 80~150:1
인근 레퍼런스
| 단지 | 분양 시기 | 최고 경쟁률 | 평균 |
|---|---|---|---|
| 마포자이힐스테이트라첼스 | 2024.6 | 59A 237:1 | 143.23:1 |
| 마포자이힐스테이트라첼스 84E | 2024.6 | 100:1 | – |
| 타입 | 예상 경쟁률 |
|---|---|
| 59B(주력, 110세대) | 100~200:1 |
| 59A(고가) | 80~150:1 |
| 48㎡(저가) | 40~80:1 |
| 특공 신혼부부 | 30~50:1 |
리스크 체크리스트 6가지
1. 분양가 부담 — 59A 17.69억은 공덕SK리더스뷰 근접, 기대 차익 제한 2. 자금 조달 리스크 — 중도금 20% 자납 부담, DSR 3단계 잔금 전환 제약 3. 계약금 즉시 준비 — 5/19~21 3일 내 계약 시 1.6~1.77억 전액 몰취 위험 4. 전매 3년·재당첨 10년 — 과거 투기과열지구 당첨자 부적격 5. 주상복합·소형 편중 — 178세대 소규모, 59㎡ 이하만 구성으로 4인 가구 부적합 6. 정책 리스크 — 10.15 대책 확장 가능성(2년 실거주 의무 신규 적용 여부 추후 변동)
자주 묻는 질문
Q: 공덕역 자이르네 청약 일정은 어떻게 되나요?
입주자모집공고는 2026년 4월 17일(금), 특별공급 4월 27일(월), 1순위 해당 지역 4월 28일(화), 기타 지역 4월 29일, 2순위 4월 30일이며, 당첨자 발표는 5월 8일(금)입니다. 정당 계약은 5월 19~21일 3일간 진행됩니다.
Q: 분양가가 얼마이고 안전마진은 어느 정도인가요?
48㎡ 12억 200만~12억 7,200만 원, 52A 13억 6,100만~14억 4,000만 원, 59A 16억 7,100만~17억 6,900만 원, 59B 16억~16억 9,300만 원입니다. 공덕SK리더스뷰 59㎡ 19.5억 대비 최소 1.8억 원 안전마진이 확보되며, 공덕자이(22.5억)·래미안마포리버웰(24.8억) 대비로는 4~7억 원 차익이 예상됩니다.
Q: 청약 1순위 조건은 무엇인가요?
청약통장 가입 24개월 이상 + 서울 85㎡ 이하 예치금 300만 원, 세대주, 서울 거주 2년 이상, 무주택 또는 1주택(처분조건부 가능), 재당첨 제한 10년 미해당이 기본 요건입니다. 특별공급은 신혼 40, 생애최초 15, 다자녀 17, 기관 17, 노부모 5 배정입니다.
Q: 59A 17.69억을 사려면 자기자금이 얼마나 필요한가요?
계약금 10%(1.77억) + 중도금 60% 중 20% 자납(약 3.54억) = 최소 5.3억 원 자기자금이 필요합니다. 잔금(5.3억)은 2029년 1월 DSR 3단계 기준 연소득 1억 이상이어야 주담대 커버가 가능합니다. 실거주 의무가 없어 입주 시 전세(12~14억 예상) 세팅으로 실투자금을 3~5억 원까지 축소할 수 있습니다.
Q: 공덕역 자이르네는 로또 청약으로 볼 수 있나요?
네, B~A급 로또로 평가됩니다. 공덕SK리더스뷰 대비 1.8억 안전마진은 보수적 기준이고, 공덕자이·래미안마포리버웰 대비 최대 7억 원까지 차익이 확장됩니다. 쿼드러플 역세권(2028년 신안산선 포함 펜타 역세권)과 용산 국제업무지구 호재를 감안하면 2029년 입주 후 59㎡ 20~22억 수준까지 상승 여력이 있다고 분석됩니다.
종합 의견
공덕역 자이르네는 “소형 + 쿼드러플 역세권 + 합리적 안전마진”을 모두 갖춘 2026년 4월 서울 분양의 핵심 로또 단지로 판단됩니다. 분양가상한제가 적용되지 않지만 실거주 의무 역시 없다는 점에서 자금 여력이 있는 실수요·투자 수요 모두에게 유연한 매물입니다.
가점 60점 미만이어도 추첨제 60%(무주택 우선 75%)로 기회가 열려 있어 2030 신혼·생애최초 무주택자의 공략 가치가 특히 높다고 분석됩니다. 단 4인 이상 가구·단기 시세차익 목적에는 부적합하며, 중도금 20% 자납과 DSR 3단계 잔금 리스크를 반드시 사전 점검해야 합니다.
2029년 입주 시점 용산 국제업무지구·신안산선 연장·마포 자이 벨트 확장이 맞물리면 중장기 A급 잠재력이 충분하다고 판단되며, 관련 단지 분석은 finnote 부동산 카테고리에서 계속 정리하겠습니다.
면책 문구: 본 글은 공개 자료를 기반으로 한 정보성 콘텐츠이며, 특정 청약 당첨 또는 투자 수익을 보장하지 않습니다. 분양가·경쟁률·일정은 시공사 및 정부 정책에 따라 변동될 수 있으니 청약 전 반드시 공식 입주자모집공고문과 개별 금융사 심사를 확인하시기 바랍니다.
