2026 공시가격 18.67% 폭등 — 내 보유세 얼마나 오르나 (계산법 포함)
2026년 공동주택 공시가격(안)이 발표되면서 서울 주택 소유자들 사이에 긴장감이 감돕니다. 서울 평균 18.67% 상승, 강남3구는 24.7%, 성동구는 29.04%까지 올랐습니다. 2026 공시가격 보유세가 얼마나 달라지는지, 계산법부터 절세 전략까지 한 번에 정리하겠습니다.
목차
2026 공시가격 변동률 — 서울 역대 세 번째 상승
올해 전국 공동주택 공시가격은 평균 9.16% 상승했습니다. 서울은 18.67%로 전국에서 유일한 두 자릿수 상승을 기록했는데, 이는 2007년(28.42%)과 2021년(19.89%)에 이은 역대 세 번째 수준입니다.
서울 구별 상승률 상위 7곳
| 순위 | 구 | 상승률 |
|---|---|---|
| 1 | 성동구 | 29.04% |
| 2 | 강남구 | 26.05% |
| 3 | 송파구 | 25.49% |
| 4 | 양천구 | 24.08% |
| 5 | 용산구 | 23.63% |
| 6 | 서초구 | 22.07% |
| 7 | 마포구 | 21.36% |
현실화율은 69%로 4년째 동결되었지만, 2025년 한 해 동안의 실거래가 급등이 그대로 반영된 결과입니다.
종부세 대상 53% 급증 — 서울 아파트 7채 중 1채
공시가격 12억원 초과 주택(종부세 대상)이 48만 7,362가구로, 전년(31만 7,998가구) 대비 53%(16만 9,364가구) 급증했습니다.
종부세 대상 가구 변화
| 항목 | 2025년 | 2026년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 12억 초과 가구 | 31만 7,998 | 48만 7,362 | +53% |
| 서울 내 비율 | – | 14.9% | 7채 중 1채 |
구별 극적인 변화
가장 눈에 띄는 곳은 동대문구입니다. 종부세 대상이 8가구에서 1,205가구로 150배 폭증했습니다. 신축 아파트 입주 효과가 결정적이었습니다. 강동구 역시 올림픽파크포레온 등 대단지 영향으로 3,167가구에서 19,529가구로 6배 늘었습니다.
| 구 | 2025년 | 2026년 | 증가율 |
|---|---|---|---|
| 동대문구 | 8 | 1,205 | +150배 |
| 강동구 | 3,167 | 19,529 | +517% |
| 성동구 | – | – | +147% |
2026 공시가격 보유세 계산법 — 재산세 + 종부세 완전 정리
보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)의 합입니다. 재산세는 7월·9월, 종부세는 12월에 납부합니다.
재산세 계산 순서
Step 1: 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
| 구분 | 공시가격 구간 | 비율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 | 3억~6억원 | 44% |
| 1세대 1주택 | 6억원 초과 | 45% |
| 일반(다주택) | 전 구간 | 60% |
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | – |
| 6,000만~1.5억원 | 0.15% | 3만원 |
| 1.5억~3억원 | 0.25% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 63만원 |
종부세 계산 순서
공제금액: 1세대 1주택 단독명의 12억원, 일반 9억원, 부부 공동명의 각 9억원(합계 18억원)
과세표준 = (공시가격 합산 − 공제금액) × 60%
종부세 세율 (2주택 이하):
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3~6억원 | 0.7% |
| 6~12억원 | 1.0% |
| 12~25억원 | 1.3% |
| 25~50억원 | 1.5% |
사례별 보유세 변화 — 원베일리 2,855만원, 신현대 2,919만원
구체적인 숫자로 살펴보면 2026 공시가격 보유세 인상의 체감이 더 분명해집니다. 아래는 모두 1세대 1주택 기준입니다.
강남권 고가 아파트
| 아파트 | 공시가격(2026) | 보유세(2025) | 보유세(2026) | 증가액 |
|---|---|---|---|---|
| 압구정 신현대9차 111m² | 47.3억 | 1,858만 | 2,919만 | +1,061만(+57%) |
| 반포 래미안원베일리 84m² | 45.7억 | 1,829만 | 2,855만 | +1,026만(+56%) |
| 반포 래미안퍼스티지 84m² | – | 1,315만 | 1,904만 | +589만(+45%) |
| 대치 은마아파트 84m² | – | 703만 | 1,004만 | +301만(+43%) |
마용성·송파
| 아파트 | 보유세(2025) | 보유세(2026) | 증가액 |
|---|---|---|---|
| 잠실엘스 84m² | 582만 | 859만 | +277만(+48%) |
| 마포 래미안푸르지오 | 439만 | 670만 | +231만(+53%) |
한강벨트 신규 종부세 진입
성동구 텐즈힐 84m²는 2025년까지 종부세 미대상이었으나, 공시가격이 12억을 넘으면서 2026년부터 종부세 62만 6,000원이 신규 부과됩니다. 보유세는 226만원에서 310만원으로 37% 증가했습니다.
2026 공시가격 보유세 인상의 핵심은 명확합니다. 공시가격이 높을수록 보유세 증가율도 가파르게 올라갑니다. 종부세의 누진세율 구조 때문에, 고가 주택은 공시가격 상승률보다 보유세 상승률이 더 높은 구조입니다.
보유세 절세 전략 5가지
전략 1: 6월 1일 기준일 활용
보유세는 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 매도 예정이라면 5월 31일까지 처분하면 해당 연도 보유세를 피할 수 있고, 매수 예정이라면 6월 2일 이후 취득이 유리합니다. 매도 시에는 양도소득세 절세 전략도 함께 확인하시기 바랍니다.
전략 2: 고령자 + 장기보유 공제 (최대 80%)
1세대 1주택자에게 적용되는 가장 강력한 절세 수단입니다.
| 공제 항목 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60~65세 | 20% |
| 고령자 | 만 65~70세 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5~10년 | 20% |
| 장기보유 | 10~15년 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
전략 3: 부부 공동명의 활용
| 항목 | 단독명의 | 공동명의(5:5) |
|---|---|---|
| 공제금액 | 12억원 | 18억원(각 9억) |
| 세액공제 | 고령자+장기보유 최대 80% | 없음 |
전략 4: 공시가격 이의신청
공시가격이 부당하다고 판단될 경우 비용 없이 이의신청이 가능합니다.
| 절차 | 기간 |
|---|---|
| 의견제출 (1차) | ~2026년 4월 6일 |
| 확정 공시 | 2026년 4월 30일 |
| 이의신청 (2차) | ~2026년 5월 29일 |
전략 5: 세부담 상한제 확인
전년 대비 보유세 증가율이 150%를 초과할 수 없는 세부담 상한제가 적용됩니다. 보유세 계산 시 상한 초과분은 자동 감면되므로, 부동산계산기에서 실제 납부액을 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q: 공시가격 12억 이하 1주택자도 보유세가 오르나요?
네, 재산세는 공시가격 기준으로 부과되므로 공시가격이 오르면 재산세도 인상됩니다. 다만 종부세는 12억 초과분에만 부과되므로, 12억 이하라면 재산세만 소폭 증가합니다. 대략 10~15% 수준의 인상이 예상됩니다.
Q: 보유세는 언제 납부하나요?
재산세는 7월(1기)과 9월(2기)에 나뉘어 부과됩니다. 종부세는 12월에 납부합니다. 재산세가 20만원 이하면 7월에 일괄 납부하며, 500만원 초과 시 분납도 가능합니다.
Q: 부부 공동명의와 단독명의 중 어떤 것이 유리한가요?
공시가격 12~18억원 구간이라면 공동명의가 유리합니다(종부세 0원 가능). 18억원 초과이면서 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있다면 단독명의가 유리합니다. 공동명의 과세특례는 매년 9월에 신청·취소가 가능하므로 매년 비교해 보는 것을 권장합니다.
Q: 공시가격 이의신청 성공률은 얼마나 되나요?
통계적으로 이의신청 인용률은 높지 않습니다. 하지만 실거래가 대비 공시가격이 과도하게 높거나, 같은 단지 내 유사 조건 호수와 불균형이 있는 경우에는 조정받을 가능성이 있습니다. 비용이 들지 않으므로 해당되는 경우 적극 시도해 볼 만합니다.
마무리 — 지금 확인해야 할 3가지
2026 공시가격 보유세 부담이 크게 달라지는 해입니다. 지금 바로 해야 할 일은 세 가지입니다.
보유세 부담 증가가 매수·매도 타이밍에도 영향을 줄 수 있습니다. 현재 수도권 아파트 매수 타이밍 분석도 참고하시기 바랍니다. 지금 바로 해야 할 일은 세 가지입니다.
1. 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격 확인 2. 12억 초과 여부에 따라 종부세 대상 확인 및 예상 세액 계산 3. 이의신청 기한(5월 29일)까지 이의 사유가 있으면 즉시 신청
본 포스트는 정보 제공 목적이며 세무·투자 자문이 아닙니다. 개별 상황에 따라 세액이 달라질 수 있으므로, 정확한 세액은 세무사 또는 공식 계산기를 통해 확인하시기 바랍니다.
